03.11.2014

Интервью: Бремя редевелопмента

Группа ЛСР намерена строить десятую часть новостроек Москвы. В ближайших планах - давать столице по 250 000 кв. м в год, мощности для этого есть, рассказал «Ведомостям» член правления, управляющий директор Иван Романов.

- Как сказался на продажах валютный скачок?

- В январе 2014 г. мы зафиксировали рост количества обращений в наши компании в Москве, Санкт-Петербурге и Екатеринбурге. Колебания курса влияют на потребительскую активность - люди быстрее принимают решения.

- Девелоперы утверждают, что спрос высок, риэлторы - что цены стоят, жилье не продается. Кому верить?

- Для нас и тех девелоперов, с которыми мы делились впечатлениями об итогах 2013 г., этот год был очень хорош. Совокупно во всех регионах присутствия группа ЛСР заключила новых контрактов на продажу 753 000 кв. м, т. е. на 69% больше, чем в 2012 г., - это абсолютный рекорд за всю историю группы. ЛСР вышла на уровень продаж около 1300 квартир в месяц.

- Вы стали больше строить?

- В 2013 г. мы приступили к реализации 11 новых жилых комплексов совокупной полезной площадью около 2,2 млн кв. м. Из них семь проектов в Санкт-Петербурге, два в Екатеринбурге и два в Московском регионе.

В 2013 г. мы пополняли и наш земельный банк. Например, в «новой Москве» приобрели участок под строительство жилого комплекса комфорт-класса площадью 440 000 кв. м. В ближайшее время начнем официальные продажи в комплексе «Донской Олимп» (более 100 000 кв. м, бизнес-класс) около ст. м. «Тульская».

Земельные страдания

- Как вы получили землю под «Донской Олимп»?

- Свободных земель для застройки на территории «старой Москвы» почти нет, 9 из 10 участков - редевелопмент, прежде всего промзон. Это непростой и недешевый способ пополнения земельного банка, но неизбежный путь почти во всех мегаполисах. Можно сказать, что в Москве настала эпоха редевелопмента.

В Санкт-Петербурге также большинство собственных промплощадок мы планируем застроить жильем, а производства вывести за городскую черту. Уже есть реализованный проект «София» на 307 000 кв. м на месте кирпичного завода во Фрунзенском районе. Мы давно купили соседние заводы, чтобы сделать жилой микрорайон. Несколько лет готовили документацию. На месте завода «Электрик» возводится комплекс бизнес-класса «Европа сити» (117 000 кв. м) на Петроградской стороне. Мы вывели завод в пригород, сохранили производство. По тому же сценарию строим «Донской Олимп» в Москве на месте завода по обработке цветных металлов (МЗОЦМ), который в настоящее время переведен во Владимирскую область. Участок ранее принадлежал компании Coalco Development. Бывший собственник в качестве платы за землю получит долю в возводимом комплексе после завершения строительства.

- Как вы входите в новые проекты?

- Как правило, мы выкупаем у собственников участок, но не за деньги, а за долю квадратных метров в будущих проектах.

- У вас всегда доля больше половины?

- Не нужно производить сложных вычислений, чтобы понять, что земля всегда стоит меньше 50% от конечной цены недвижимости. Если собственник площадки ничего, кроме земли, в проект не вкладывает, то наша доля всегда больше. При такой схеме, когда мы расплачиваемся метрами, выигрывают все. Девелопер избегает некоторых рисков, которые находятся вне зоны его влияния. Например, если разрешенная этажность окажется ниже планируемой и т. п. Мы управляем затратами на проект, поэтому для нас более предсказуемой становится цена приобретения на 1 кв. м построенной площади. А собственника земли привлекает возможность получить больше, если мы больше построим. И точно больше, чем если он просто продаст участок за живые деньги.

- Много проектов делаете в таком партнерстве?

- В целом по группе больше половины точно в партнерстве. В Москве - почти все.

Приступ рациональности

- Главный архитектор НИиПИ генплана Андрей Гнездилов сказал, что девелоперы заинтересованы во включении их промзон в генплан и проекты застройки.

- Да, это так. Включение в генеральный план позволяет сделать девелопмент промзон легитимным и комплексным, увязав его с развитием городской инфраструктуры, транспорта и т. д. А доходы города от использования этих территорий увеличатся.

- Почему же не было такой заинтересованности в предыдущие годы?

- Раньше из 10 заводов только один хотел перепрофилироваться, остальные никуда не торопились. Представьте, большая промзона, в середине - заводик, собственник которого пытался преобразовать территорию, изменить функциональное назначение застройки. Но необходимый проект планировки территории (ППТ) полагается разрабатывать на территорию в границах улиц, которые, случается, в паре километров от этого заводика. А вокруг - десятки предприятий, у каждого из которых свои планы, участия в разработке ППТ они не принимали или просто тормозили процесс. Такая ситуация явно не способствовала редевелопменту промзон.

- И что случилось?

- В ряде случаев собственники долго решали правовые вопросы, формировали структуру акционеров, между собой воевали, тратили время. Этот этап близится к завершению, владельцы земли поняли, как можно капитализировать свои участки. Из тех 10 собственников, которые еще пять лет назад ничего не хотели, три уже активизировались, начали активно будоражить соседей, процесс набирает обороты. И объем площадей, подходящих для перепрофилирования и застройки, накопился.

- У собственников случился приступ сознательности?

- Приступ рациональности. Они поняли, что от девелопмента территории могут выручить больше, чем от сдачи бывших производственных площадей под склады или дешевые офисы, - фактически открыли для себя новый бизнес. Сейчас много таких предложений. Рынок выстрелил буквально за последние полгода. Сейчас на открытом рынке интересных больших участков от 5-10 га - около 15. Раньше было 1-2.

- Вы покупаете участки в промзонах?

- Мы рассматриваем ряд проектов, в некоторые из них неминуемо войдем. На территории «старой Москвы» смотрим несколько участков бывших промпредприятий, некоторые - до 30 га в средней зоне города. Это большие проекты, которые будем застраивать много лет.

- Владельцы сами вас находят?

- Как правило, да. Они приходят к нам часто в состоянии «хотения»: «Я понял - я хочу за свой участок $100 млн». Мы ему отвечаем, что $100 млн ему никто не заплатит. «Я понимаю, - говорит он, - но, может быть, $90 млн?» С этого момента начинается конструктивный разговор. Подготовка сделки может длиться месяцами.

- В больших городских проектах типа ЗиЛа хотели бы участвовать?

- Да, хотели бы. Но участие в проектах, подобных ЗиЛу, по силам только очень крупным строительным компаниям.

- Проекты в промзонах - это длинные вложения. Финансисты говорят: планировать что-то в России на пять лет - гадать на кофейной гуще.

- Планировать любую работу непросто, но необходимо. Хотя случаются события, которые требуют внесения корректировок в уже принятые планы. Например, некоторые объекты мы были вынуждены проектировать дважды: до кризиса 2008 г. планировали построить офисы, потом перепроектировали под жилье. Пришлось весь цикл проходить заново. Как бы то ни было, у нас сформирована долгосрочная стратегия развития бизнеса.

Власти в начале года объявили понятную простую методику платы за изменение вида разрешенного использования участка под арендованными территориями. А в начале осени такую же методику сделали по участкам в собственности. И все стало значительно проще и понятнее. Сейчас стоимость изменения вида разрешенного использования около 10 га под жилье составит несколько миллиардов рублей.

- Сколько стоит земля под девелоперские проекты?

- В Подмосковье - 6000-8000 руб., а в лучших местах - до 10 000-12 000 руб. на 1 кв. м продаваемой площади квартир, или примерно 15-20% от продаваемой площади, в Москве - до нескольких десятков тысяч рублей, а доля собственника земли может доходить и до 50% в историческом центре. Многое зависит от участка, ведь земля - это не все затраты, еще нужно добавить затраты на сети, дороги, социнфраструктуру. Если земля инженерно подготовлена, она будет стоить дороже.

3D-домостроение

- Сколько всего в Москве строите?

- В общей сложности в Московском регионе - около 2 млн кв. м, в том числе примерно половину - как подрядчик. Но это не столь значительная часть в общем портфеле группы. Всего в трех регионах нашего присутствия - 8,7 млн кв. м будущей построенной площади.

- Вы участвовали в строительстве ЖК «Сакраменто» с «Мортоном» как подрядчик?

- Бизнес-идея разместить в Балашихе малоэтажные малоквартирные дома принадлежала «Мортону». Они выступали застройщиком, их вкладом были земля, сети и строительство социнфраструктуры. А мы фактически спроектировали и построили из наших железобетонных конструкций большую часть жилого комплекса.

В качестве подрядчика мы строили более 100 000 кв. м в Реутове для компании «Эксперт», в Видном - для MR Group, в Митине - для «Пионера». Разрабатывали проект специально под них, им нужен был особенный набор квартир, студии, выразительный дизайн фасадов.

- У вас застройщики повторно заказывают работу?

- Да, главный способ продвижения наших домов - сами проекты. Наше предложение конкурентоспособно. Не только по цене - цена у всех ДСК приблизительно одинаковая. Просто у нас 32 различные вариации секций.

- Архитекторы жалуются, что секции из продукции ДСК жестко в линию собираются, без вариантов.

- Некоторые ДСК сильно ограничивают свою типологию и делают, например, угловую секцию, которая ориентирована только на юго-восток, потому что там лучше инсоляция и они могут осветить все квартиры. Нам же заказчики говорят: «Мы хотим такие дома, потому что они не похожи на панельные». Кстати, в 2013 г. в Москве и Санкт-Петербурге мы завершили модернизацию домостроительных заводов, в Екатеринбурге скоро закончим.

Мы изучили и использовали опыт индустриального домостроения в Европе. Приобрели немецкое оборудование и взяли современную европейскую технологию 3D-проектирования. Чем мне нравится немецкое производство - у них фактически машиностроительная точность. Всего того, к чему мы привыкли на большинстве российских ДСК, например к допускам, в немецкой линии просто не может быть. Производство во многом роботизировано, гораздо меньше влияние человеческого фактора. Пока лишь каждый десятый ДСК в России использует такую современную технологию.

- Собственное производство - это и дополнительный риск, вам нужно постоянно заботиться о загрузке комбинатов, о людях.

- Общая мощность ДСК группы ЛСР в результате модернизации составила 1 млн кв. м жилья: 500 000 кв. м в Санкт-Петербурге, по 250 000 в Москве и Екатеринбурге. Но развитие собственных проектов в Московском регионе привело к тому, что мы уже отказываемся от подрядных контрактов в столице.

Рыночное равновесие

- Сколько в год хотите сдавать жилья?

- По Москве - 250 000 кв. м, по всем регионам присутствия - 1 млн кв. м в год. В среднесрочной перспективе у ДСК группы ЛСР задача строить ежегодно по 1 млн кв. м. Будем применять также монолитное домостроение, что добавит 10-15% объема. Вероятно, через некоторое время потребуется дальше развивать производство.

- Строить больше вы можете, а рынок сможет поглотить больше предложения?

- Спрос только растет. В год цены увеличиваются не менее чем на величину инфляции. Если бы мы приближались к избытку предложения, цены как минимум бы замерли и снизились. Но такого не происходит.

- На вторичном рынке цены снижаются.

- Первичный рынок более достоверно отражает баланс спроса и предложения. Если цены на новостройки встанут, значит, два главных рыночных фактора (спрос и предложение) находятся в равновесии.

- Что, на ваш взгляд, будут покупать через 2-3 года?

- Экономкласс будет пользоваться спросом всегда. Неудовлетворенная потребность россиян в жилье хоть и небезгранична, но обеспечит работой ДСК на многие годы.

- Какова маржа девелоперов в сегменте масс-маркета?

- Все зависит от объекта, места. В среднем по нашей компании маржа по EBITDA составляет около 20-25%. Если вкладываться в инфраструктуру, если соцобъекты строить сразу, а для этого брать большие кредиты, получается непросто. В бизнес-классе доходность выше, но скорость продаж ниже, больше собственных средств надо инвестировать в проект. Тем, кто любит рассуждать, дескать, «эти девелоперы зарабатывают золотые горы и на золоте пьют-едят», предлагаю пройти весь путь девелоперского проекта. Он непростой и, бывает, не столь доходный, как кажется.

- Чем вы еще любите заниматься кроме работы?

- Работа сейчас занимает все время, на семью остается крайне мало времени. Жена уже грозит «отчислить за непосещение». (Смеется.)

Биография

Иван Романов - управляющий директор группы ЛСР в Москве. Родился в 1973 г. в Архангельской области.

1994 Окончил Ленинградский индустриальный техникум строительных материалов и деталей по специальности «промышленное и гражданское строительство».

2002 Окончил Санкт-Петербургский государственный технический университет по специальности «экономист-менеджер».

В 2001 г. обучался в Санкт-Петербургском международном институте менеджмента, Санкт-Петербургском государственном университете.

1994-1998 Работал оценщиком недвижимости в агентстве «Дом плюс» (СПб).

1998 Перешел на должность эксперта-аналитика в проекте Всемирного банка «Реконструкция исторического центра Санкт-Петербурга».

2000-2001 Являлся членом экспертного совета по оценке инвестиционных проектов при Госстрое РФ.

2000 Работает в группе ЛСР экономистом, затем начальником планово-экономического отдела.

2002-2007 Генеральный директор, а затем управляющий корпорацией.

2007 Управляющий «Мосстройреконструкцией» (девелоперское подразделение группы ЛСР в Москве).

2009 Назначен руководителем направления «ЛСР. Москва».

2011С января - управляющий директор, член правления ГК ЛСР.

2012 Работал в правительстве Московской области.

В апреле 2013 г. назначен на должность управляющего директора группы в Москве.

Группа ЛСР

диверсифицированная компания в сфере производства стройматериалов, девелопмента и строительства, ведет свою историю с 1993 г.

В группу входит ряд подразделений: «ЛСР. Северо-Запад», «ЛСР. Москва», «ЛСР. Урал».

Основной бизнес группы ЛСР сконцентрирован в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, Москве и Московской области, Екатеринбурге и Уральском регионе.

Группа ЛСР является открытым акционерным обществом и владеет 100% во всех своих крупных дочерних предприятиях и обществах.

В ноябре 2007 г. ОАО «Группа ЛСР» провело первичное публичное размещение акций (IPO), ее GDR размещены и обращаются на Лондонской фондовой бирже, а акции - на фондовом рынке группы ММВБ-РТС. Весной 2010 г. компания провела SPO.

Основные показатели деятельности группы: выручка в 2012 г. - 61,122 млрд руб. (в 2011 г. - 51,91 млрд руб.), EBITDA - 13,392 млрд руб., рост - 22% к предыдущему периоду.


Интервью: Бремя редевелопмента
Приложение "Недвижимость. Жилой фонд"
Светлана Данилова
2070 слов
11 марта 2014
Ведомости
VEDMOS
Русский
ZAO Business News Media